2020年下半年以来，房地产调控持续收紧的信号不断被释放。尤其是伴随着“三道红线”政策在国内的稳步落地，房企对债务的管控要求与之提高，现金流充沛与否，愈发被房企视为影响企业运转的“生命线”。对于身处资金密集型行业的房企而言，拥有充裕的资金，很大程度上意味着房企有更大的投资空间和安全性。

2021年中报披露季后，北京商报记者根据Wind数据选取了60家典型上市房企作为现金流观察的样本。梳理发现，2021年上半年，有37家企业的经营活动产生的现金流量净额(以下简称“经营性现金流”)为正值;若从增长角度来讲，有39家实现了经营性现金流的同比正增长。但截至2021年中期，仍有超三成房企的经营性现金流同比出现负增长。

超百亿房企仅4家

北京商报记者据Wind数据梳理发现，在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，有37家企业的经营性现金流为正值，占比约为61.7%。

其中，经营性现金流超百亿元的房企仅有4家，包括绿地控股、华发股份、中国金茂及碧桂园，对应的金额分别为285.98 亿元、201.5亿元104.1亿元以及103.79亿元。

经营性现金流在50亿元-100亿元之间的上市房企有6家，包括首开股份、首创置业、阳光城、富力地产、万科A、路劲，对应的金额分别为98.04亿元、97.2亿元、79.93亿元、78.96亿元、67.82亿元以及54.78亿元。

包括太古地产、金融街、北辰实业、京投发展、招商蛇口、格力地产、金科股份、世茂股份、中南建设、中梁控股等在内的16家上市房企，经营性现金流在10亿元-50亿元之间。另有11家上市房企的经营性现金流仅为个位数，不足10亿元。具体包括：中国国贸(8.81亿元)、雅居乐集团(8.27亿元)、广宇集团(7.95亿元)、当代置业(6.33亿元)、蓝光发展(5.21亿元)、越秀地产(4.49亿元)、荣丰控股(3.7亿元)、新世界发展(3.46亿元)、世联行(2.59亿元)、大龙地产(1.73亿元)、阳光股份(0.21亿元)。

在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，现金流为负值的企业共有23家，占比约为38.3%。其中，金地集团、中交地产及保利地产的经营性现金流最少，对应的金额分别为-100.26 亿元、-115.72以及-248.12亿元。

从60家样本房企的现金流情况来看，经营性现金流充沛与否，与房企的规模量级并不呈现直接的正相关。

按照克而瑞发布的《2021年1-6月百强房企销售排行榜》，2021年上半年在操盘金额排名中，碧桂园以4051.1亿元位居第一名，中国恒大和万科地产以3526.0亿元、3502亿元分列榜单第二、三名。但在2021年中期典型房企现金流排名中，除了碧桂园凭借103.79亿元的经营性现金流列名第四位外，万科67.82亿元的经营性现金只排在第九位，恒大更是截至记者发稿前并未在半年报中披露这一数据。

放宽企业阵容来看，2021年上半年销售榜Top30房企中，仅有绿地控股、华发股份、中国金茂、碧桂园、阳光城、万科A、招商蛇口、金科股份、中南建设、中梁控股等10家房企，得以入选2021年中期经营性现金流30强之列。

去库存成当务之急

若从经营性现金流指标增长这一维度来看，披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，有39家实现了经营性现金流的同比正增长，占比为65%;21家企业的经营性现金流同比出现下滑，占比为35%。

正增长企业方面，2021年中期经营性现金流同比增长超百亿元的上市房企有9家，包括碧桂园(增264.51亿元)、绿地控股(增244.65亿元)、首开股份(增175.92亿元)、中国奥园(增143.06亿元)、华夏幸福(增137.73亿元)、华发股份(增111.12亿元)、富力地产(增108.27亿元)、首创置业(增106.72亿元)、中梁控股(增101.36亿元)。

经营性现金流同比增长在10亿元-50亿元间的上市房企有17家，包括蓝光发展、新世界发展、路劲、金融街、招商蛇口、荣盛发展、金科股份、宋都股份等;经营性现金流同比增长不足10亿元的上市房企有13家，包括中国武夷、当代置业、荣丰控股、保利地产、中南建设、世茂股份等。

负增长企业方面，长实集团、中国金茂以及万科A在2021年中期的经营性现金流出现较大幅度减少，较比去年同期分别减少126.57 亿元、153.48亿元以及158.24亿元。滨江集团、中骏集团控股、远洋集团、港龙中国地产、宝龙地产、雅居乐集团、金地集团、阳光城、大悦城、建业地产、禹洲集团等11家上市房企，2021年中期的经营性现金流同比减少25亿元以上。

以克而瑞销售榜Top 10房企金地集团为例，Wind数据显示，2021年上半年，该公司的经营性现金流净额为-100.26亿元，较去年同期的-32.77亿元减少67.49亿元。

就2021年中期经营性现金流的同比下滑情况，金地集团方面向北京商报记者表示，截至2021年6月末，该公司持有货币资金597.92亿元，其中预售监管资金60.32亿元。“公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，公司在确保资金安全的前提下，将加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。接下来，公司将持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况，来确保公司经营的安全稳定。”

值得一提的是，随着房地产企业融资环境不断收紧，近年来房企愈发注重现金流管控，越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”，这点从企业越发注意当期经营性现金流管控可见一二：如：北辰实业在2020年中期的经营性现金流为-3.86亿元，至2021年上半年增至38.76亿元;招商蛇口在2020年中期的经营性现金流为-29.91亿元，至2021年上半年增至27.74亿元。

这也包括部分陷入现金流危机的房企，如：华夏幸福2021年中期的经营性现金流为-47.67亿元，较去年同期的185.4亿元增长137.73亿元;蓝光发展2021年中期的经营性现金流为5.21亿元，较去年同期的-83.77亿元增长88.98亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，房地产作为资金密集型行业，在降杠杆、降负债的行业发展趋势下，房企一定会越来越重视现金流管理。影响企业经营性现金流主要是“流入”和“流出”两个方面，不同的发展阶段、发展策略都会影响经营性现金流量。

“一方面，企业在扩张阶段容易出现经营性现金流为负的情况。另一方面，在平稳发展阶段过多的存货，也会造成现金流为负。因此‘去库存’也是当前部分房企的当务之急。” 不过，在潘浩看来，经营性现金流最好的状态是贴合企业发展策略的平衡，而非简单的用正负来衡量。

58安居客房产研究院分院院长张波也认同，经营性现金流为负，并不代表着企业一定存在问题，一些规模扩张型企业往往存在这一情况。但张波也直言，一部分房企就是因为过往过度追求规模化，导致企业现金流出现了严重问题，进而直接影响到了自身发展。“对于这类企业而言，在当下环境下，如何实现规模有序扩张，这本身难度较大。总的来讲，房企要结合自身发展的不同阶段，做好合理的现金流管理。”

加快回款成必备手段

在业内观点看来，在行业增速放缓、调控持续不放松，外加偿债潮来临的情况下，持续加强房企销售回款，是加快企业经营性现金流回流的重要手段。事实上，近年来基于业内对销售回款率的重视程度不断加深，披露回款相关指标房企数量已明显增多。

同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，一般情况下，房企现金流主要来自于销售回款及外部借贷，但在“三道红线”后，一些踩红线的房企在外部融资的渠道上融资难度加大，以往“借新还旧”缓解资金压力的路已经走不通，间接造成公司内部现金流紧张;此外，由于市场调控不放松，房企销售端也逐渐承压，资金流入的降低，导致公司资金链条压力增大，也意味着风险的增加。“因此，目前大多数的房企都看中现金流的稳定。”

据北京商报记者不完全统计，2021年中报披露季以来，百强房企中有超半数企业明确披露了回款相关指标。头部房企如恒大、碧桂园、万科等企业的销售回款率均保持在90%左右。

可以说，经营稳健的房企尤其重视销售回款，万科无疑是业内的一大典型。2018年高喊“活下去”的万科，明确提出将回款指标作为首位考核指标，当年还提出了6300亿元的回款目标。公开数据显示，2018年上半年，万科的销售滚动回款率在93%以上。而在2020年底万科对外公开的六大核心目标中，就包括“投资前现金流达到2000亿元，销售规模7900亿元、回款率95%”。

2021年中期经营性现金流第一名——绿地控股，在2021年上半年实现房地产主业合同销售金额1641亿元，销售回款1466亿元，同比增长17%，回款率超过89%。就“接下来将采取哪些举措改善现金流、促进回款”的问题，绿地控股方面回应北京商报记者称，未来将继续加快销售资金回笼，实施审慎稳健的现金流管理;不断提升回款的效率和质量，进一步加强应收账款催收清欠工作。此外，还将加快已售项目建设和交付结转。

在肖云祥看来，影响房企经营性现金流的因素，可分为内部因素及外部因素两种。内部因素主要有公司自身的“造血能力”、投资风险控制能力，成本控制能力以及运营效率等;外部因素则更多是政策因素，如融资、税收、销售政策等。其认为，目前大多数房地产企业都在积极的调整经营性现金流，结合过往几年房企的经营状况来看，大量的投资是影响经营性现金流的重要因素。

在销售规模见顶之后，如何提升回款率成为当下多数房企需要面临的问题。潘浩分析指出，最为常见的促回款措施，就是给予一次性付款的消费者以折扣刺激。另外，还可以通过加速竣工周期，加快银行放款周期等，提升回款效率。

张波认为，对于房企而言，把握现金流的流入和流出非常重要，不但要安排好销售的节奏，有序保证预售资金的回笼，同时对于拿地等现金支出类环节也需做好相应把控。